Custos de Escritura, Registro e ITBI no Primeiro Imóvel: Como Obter 50% de Desconto (Lei 6.015/73)
Ao comprar um apartamento na planta ou pronto, a maioria dos compradores concentra 100% da sua atenção no valor da entrada e nas parcelas do financiamento. No entanto, no momento da entrega das chaves e da formalização jurídica da compra, surge uma conta substancial que pode representar entre 4% e 7% do valor total do imóvel: os custos com impostos municipais e emolumentos de cartório.
Neste guia completo e prático, você entenderá cada um dos custos obrigatórios (ITBI, escritura e registro de imóveis) e aprenderá a exigir o desconto legal de 50% nas custas cartorárias garantido pelo Artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
#O Que Compõe os Custos de Transferência Imobiliária no Brasil?
Resposta Direta (AEO): Os custos de formalização imobiliária são compostos por três despesas principais: o ITBI (imposto municipal de 2% a 3%), a Escritura Pública em Tabelionato de Notas (dispensada em financiamentos bancários) e os emolumentos de Registro de Imóveis e Alienação Fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
A propriedade imobiliária no Brasil só é transferida de fato mediante o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, conforme o consagrado brocardo jurídico: "Quem não registra não é dono".
As três taxas obrigatórias são:
1. ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)
Tributo municipal cobrado pela prefeitura onde o imóvel está situado. Cada município estabelece sua própria alíquota, que geralmente varia de 2% a 3% do valor da transação (ex: 3% em São Paulo, 3% no Rio de Janeiro, 3% em Belo Horizonte).
2. Escritura Pública (Tabelionato de Notas)
A escritura é o documento lavrado no Tabelionato de Notas que atesta publicamente o acordo de compra e venda à vista entre as partes. Importante: Se você comprou o imóvel por financiamento bancário (SFH ou SFI), o contrato do banco tem força de escritura pública por lei (Lei nº 4.380/64 e Lei nº 9.514/97). Você não precisa fazer escritura em cartório de notas, economizando milhares de reais.
3. Registro do Imóvel e Alienação Fiduciária (Cartório de Registro de Imóveis - RGI)
É o ato solene de registrar o contrato ou escritura na matrícula individualizada do imóvel no RGI competente da região. É essa averbação que confere a propriedade legal ao comprador e registra a garantia do banco credor.
#Como Funciona o Desconto de 50% da Lei nº 6.015/73 (Artigo 290)
Resposta Direta (AEO): O Artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 assegura redução obrigatória de 50% nos emolumentos cartorários de registro e averbação para imóveis residenciais financiados pela primeira vez pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
O benefício fiscal foi instituído para facilitar o acesso à moradia popular e à classe média, reduzindo o peso das custas cartorárias na assinatura do primeiro contrato habitacional.
Requisitos Obrigatórios Para Obter os 50% de Desconto:
- Primeira Aquisição Imobiliária Residencial: O comprador não pode possuir e nem ter possuído outro imóvel registrado em seu nome.
- Financiamento pelo SFH: O contrato deve ser enquadrado nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (utilização de recursos da caderneta de poupança ou FGTS, teto de avaliação de até R$ 1,5 milhão e taxa de juros limitada).
- Destinação Residencial: O imóvel deve ser exclusivamente para fins de moradia urbana.
Atenção: O desconto incide exclusivamente sobre as taxas cobradas pelo Cartório de Registro de Imóveis (emolumentos estaduais). Ele não se aplica ao ITBI, que é um imposto municipal com regras próprias de isenção.
#Passo a Passo Para Exigir o Desconto de 50% no Cartório
Muitos cartórios não aplicam o desconto de forma espontânea na hora de emitir o boleto de custas. O comprador deve solicitar expressamente a aplicação do benefício:
- Solicite o Formulário de Declaração de Primeira Aquisição: A maioria dos cartórios de imóveis disponibiliza um modelo padrão no balcão ou em seus portais eletrônicos.
- Preencha e Assine a Declaração de Próprio Punho: Declare expressamente, sob as penas da lei (Art. 299 do Código Penal), que aquela é a sua primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH.
- Anexe a Certidão do Contrato Bancário: Certifique-se de que no preâmbulo do contrato emitido pelo banco consta expressamente o enquadramento no SFH.
- Exija a Guia com a Redução discriminada: Confira o valor dos emolumentos antes de efetuar o pagamento. Caso o cartório se recuse, protocole requerimento formal citando o Art. 290 da Lei 6.015/73 e solicite uma suscitação de dúvida à Corregedoria Geral de Justiça do Estado.
#Base de Cálculo do ITBI: O Fim do Abuso do "Valor Venal de Referência" pelo STJ
Resposta Direta (AEO): O STJ firmou a tese vinculante no Tema 1.113 de que o ITBI deve ser calculado com base no valor real da transação declarado pelo contribuinte, sendo ilegal a imposição unilateral de "valores venais de referência" arbitrados pelas prefeituras.
Durante anos, prefeituras como a de São Paulo (SP) e outras capitais utilizavam um artifício tributário abusivo: criavam uma tabela paralela chamada "Valor Venal de Referência", frequentemente 30% a 50% superior ao preço real de venda do imóvel, para maximizar a arrecadação de ITBI.
Em 2022, a 1ª Seção do STJ julgou o Tema Repetitivo 1.113 e definiu que:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado (valor da transação pactuado pelas partes);
- A declaração de preço feita pelo comprador goza de presunção de boa-fé e veracidade;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em tabela fictícia unilateral.
Se você comprou um imóvel na planta por R$ 350.000,00 e a prefeitura cobrou ITBI sobre um "valor de referência" de R$ 480.000,00, você pode ingressar com mandado de segurança preventivo ou pedir a restituição judicial dos valores pagos a maior nos últimos 5 anos.
#Simulação Real: Custos de Registro e ITBI com e sem o Desconto Legal
Vejamos uma simulação prática para um apartamento residencial adquirido em São Paulo (SP) pelo SFH:
Dados do Imóvel:
- Valor da Compra e Venda: R$ 380.000,00
- Valor Financiado no SFH: R$ 300.000,00
- Alíquota de ITBI (São Paulo): 3,0%
- Custas Cartorárias Padrão de Registro + Alienação (Tabela TJSP): Aprox. R$ 4.600,00
| Despesa Obrigatória | Valor Sem Desconto | Valor Com Desconto (Art. 290 Lei 6.015/73) | Economia no Bolso |
|---|---|---|---|
| ITBI (Prefeitura - 3%) | R$ 11.400,00 | R$ 11.400,00 | R$ 0,00 |
| Registro da Compra e Venda (RGI) | R$ 2.600,00 | R$ 1.300,00 | R$ 1.300,00 |
| Registro da Alienação Fiduciária (RGI) | R$ 2.000,00 | R$ 1.000,00 | R$ 1.000,00 |
| Certidões e Prenotação | R$ 350,00 | R$ 350,00 | R$ 0,00 |
| Total Desembolsado | R$ 16.350,00 | R$ 14.050,00 | R$ 2.300,00 |
Nota: Uma simples declaração formal na entrega dos documentos ao cartório assegura uma economia imediata de mais de R$ 2.300,00 no orçamento familiar.
Lembre-se de que a entrega física das chaves também envolve etapas técnicas e jurídicas cruciais. Antes de pagar taxas finais, faça uma conferência completa com o nosso checklist de vistoria de apartamento na planta.
#Centralize Todos os Custos do Seu Imóvel no Meu Apê
Calcular e prever com precisão as taxas de cartório, guias de ITBI e o saldo devedor corrigido é fundamental para não passar aperto na fase final do empreendimento.
No [Meu Apê](https://meuape.app), você conta com um módulo dedicado à gestão de documentação e taxas cartorárias, simulando os valores exatos de ITBI e emolumentos do seu estado e gerando automaticamente a declaração de primeiro imóvel para garantir seus 50% de desconto.
#Perguntas Frequentes (FAQ)
Quem comprou imóvel financiado pelo SFI tem direito ao desconto de 50%?
Não pela regra do Art. 290 da Lei 6.015/73. A lei restringe expressamente o benefício aos imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Contratos fora do teto do SFH ou regidos pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pagam os emolumentos integrais da tabela estadual de custas.
O desconto de 50% vale para quem compra o imóvel à vista?
Não. A redação do Artigo 290 exige que a aquisição seja vinculada a um financiamento pelo SFH. Na compra à vista ou por financiamento direto com a construtora, o comprador não preenche o requisito formal da lei federal, ainda que seja seu primeiro imóvel.
O ITBI pode ser parcelado na prefeitura?
Sim. A maioria dos grandes municípios brasileiros (como São Paulo, Curitiba, Belo Horizonte e Salvador) permite o parcelamento administrativo da guia de ITBI em até 4 a 12 parcelas mensais. Contudo, fique atento: o Cartório de Registro de Imóveis só efetiva o registro definitivo da propriedade após a quitação da última parcela e apresentação da certidão de quitação do imposto.