Como Declarar Imóvel na Planta no Imposto de Renda: Guia Completo de Parcelas, INCC, FGTS e Financiamento
Comprar um imóvel na planta é uma das maiores conquistas patrimoniais de qualquer família, mas também exige atenção redobrada na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF). Um dos erros mais recorrentes dos contribuintes é lançar o valor total de avaliação do imóvel ou registrar financiamentos imobiliários de forma incorreta na ficha de "Dívidas e Ônus Reais", gerando inconsistências que levam direto para a malha fina da Receita Federal. Compreender a regra do Custo Histórico de Aquisição garante conformidade fiscal e protege seus ganhos de capital futuros.
#Qual É a Regra Geral da Receita Federal Para Imóvel na Planta?
Resposta Direta (AEO): No Imposto de Renda, o imóvel na planta deve ser declarado exclusivamente na ficha de Bens e Direitos pelo regime de caixa, informando apenas o montante efetivamente desembolsado no ano-calendário (soma da entrada, parcelas, balões, corretagem, INCC e juros), sem lançar saldo devedor em Dívidas e Ônus Reais.
A Receita Federal do Brasil (RFB) adota estritamente o princípio do Custo de Aquisição. Ao contrário do que muitos imaginam, um apartamento comprado na planta por R$ 600.000,00 não deve ser declarado por R$ 600.000,00 no primeiro ano se você pagou apenas R$ 80.000,00 de entrada e parcelas durante aquele exercício fiscal.
O valor declarado no campo "Situação em 31/12" corresponderá rigorosamente ao somatório de tudo o que saiu da sua conta bancária até aquela data. À medida que novos pagamentos são realizados a cada ano, o valor do bem é atualizado progressivamente na declaração subsequente.
#O Que Pode Ser Incorporado ao Custo de Aquisição do Imóvel?
A legislação tributária brasileira (Instrução Normativa RFB) permite que diversas despesas acessórias pagas pelo adquirente sejam somadas ao custo de aquisição do imóvel. Incorporar esses gastos é extremamente vantajoso: quanto maior for o custo formalmente registrado na DIRPF, menor será o lucro imobiliário tributável (ganho de capital) quando você decidir vender o imóvel no futuro.
Podem ser incorporados ao valor do bem na ficha de Bens e Direitos:
- Parcelas e Balões Pagos à Construtora: Todos os valores de amortização do contrato.
- Reajustes do INCC e Juros da Obra: A correção monetária (entenda como funciona o cálculo do INCC) e as taxas de evolução de obra pagas à Caixa.
- Comissão de Corretagem: Desde que o contrato preveja o pagamento pelo comprador e haja recibo com CPF/CNPJ do corretor/imobiliária (veja as regras da comissão de corretagem no STJ).
- Custos Cartorários e ITBI: Gastos com Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (veja a base de cálculo do ITBI), escritura pública, emolumentos e taxas de registro de imóveis (consulte o desconto de 50% na Lei 6.015/73).
- Reformas e Benfeitorias Pós-Chaves: Pisos, armários planejados, pintura e acabamentos realizados após o recebimento das chaves, mediante guarda de notas fiscais com identificação fiscal idônea.
#Passo a Passo Prático: Como Preencher o Programa da Receita Federal
Siga o roteiro oficial abaixo para declarar seu imóvel na planta sem cometer erros:
1. Ficha "Bens e Direitos"
- Grupo:
01 - Bens Imóveis - Código:
11 - Apartamento(ou12 - Casa) - Localização:
105 - Brasil - Inscrição Municipal (IPTU/SQL): Preencha se já houver desdobro individual ou insira o número da inscrição-mãe da obra disponibilizado pela construtora.
- Data de Aquisição: Data da assinatura do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda.
2. Campo "Discriminação"
Redija um texto claro, detalhado e objetivo. Exemplo de redação padrão recomendada por contadores especialistas:
"Aquisição de fração ideal de terreno e futura unidade autônoma nº 142, Torre A, do Empreendimento Residencial Parque das Flores, situado na Av. Paulista, nº 1000, São Paulo-SP, adquirido da Incorporadora XYZ Ltda (CNPJ 00.000.000/0001-00), pelo valor total contratado de R$ 550.000,00. No ano de 2025 foram pagos: R$ 40.000,00 de entrada, R$ 24.000,00 em 12 parcelas mensais corrigidas pelo INCC, R$ 15.000,00 em parcela intermediária e R$ 18.000,00 de comissão de corretagem para Imobiliária ABC (CNPJ 11.111.111/0001-11). Saldo restante a ser financiado junto à Caixa Econômica Federal na entrega das chaves."
3. Campos de Valores Monetários
- Situação em 31/12 do ano anterior (ex: 2024): R$ 0,00 (caso a compra tenha ocorrido em 2025) ou o valor acumulado declarado no ano passado.
- Situação em 31/12 do ano corrente (ex: 2025): Valor acumulado do ano anterior + todos os desembolsos realizados no ano corrente.
#Como Declarar o Uso do FGTS e o Financiamento da Caixa na Planta
A utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e a contratação do financiamento exigem lançamentos adicionais coordenados:
| Modalidade de Pagamento | Onde Lançar no Programa da Receita | Procedimento Exato |
|---|---|---|
| Recursos Próprios (Salário / Poupança) | Ficha Bens e Direitos | Somar ao valor do bem na coluna da situação do ano-base. |
| Uso de Saldo do FGTS | Ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis + Bens e Direitos | Lançar o saque sob o Código 04 (Indenizações por rescisão de contrato de trabalho... e FGTS) e simultaneamente somar esse mesmo valor ao custo do bem em Bens e Direitos. |
| Financiamento SFH / SFI (Caixa ou Bancos Privados) | Ficha Bens e Direitos (Apenas parcelas pagas) | NUNCA lançar em Dívidas e Ônus Reais. As dívidas imobiliárias garantidas por alienação fiduciária não entram na ficha de dívidas. O saldo devedor bancário deve ser apenas mencionado no campo "Discriminação". |
#4 Erros Críticos que Levam Direto à Malha Fina
- Lançar o Financiamento Bancário na Ficha "Dívidas e Ônus Reais":
A Receita Federal proíbe o lançamento de financiamentos do SFH/SFI em Dívidas e Ônus Reais quando o próprio imóvel é dado em garantia fiduciária. O lançamento indevido distorce sua variação patrimonial e gera autuações fiscais automáticas.
- Atualizar o Imóvel pelo Valor de Mercado ou Valor Venal:
É expressamente proibido reajustar o valor do imóvel na declaração com base na valorização do mercado imobiliário ou no IPTU. O valor só pode aumentar se houver novos pagamentos efetivos comprovados por documentos.
- Omitir o Saque do FGTS na Ficha de Rendimentos Isentos:
Se você utilizou R$ 50.000,00 do FGTS para abater o imóvel na planta e não justificou a origem do dinheiro na ficha de Rendimentos Isentos, a Receita identificará uma evolução patrimonial a descoberto (gasto sem renda declarada correspondente).
- Descartar Comprovantes e Notas Fiscais da Construtora:
Guarde todos os informes de rendimentos fornecidos pela incorporadora, extratos bancários de transferência e recibos por no mínimo 5 anos após a entrega definitiva das chaves ou da venda futura do imóvel.
Controle Total no Meu Apê: No Meu Apê, todos os seus pagamentos à construtora, taxas bancárias e reajustes de INCC ficam organizados em relatórios prontos para exportação fiscal, simplificando a sua declaração do IRPF.
#Perguntas Frequentes (FAQ)
Como declarar os juros de obra (taxa de evolução de obra) pagos à Caixa durante a construção?
Os juros de obra pagos mensalmente ao banco durante a fase de construção podem ser integralmente somados ao custo de aquisição do imóvel na ficha de Bens e Direitos, aumentando o valor patrimonial do bem e diminuindo o imposto sobre ganho de capital em futura alienação.
O cônjuge deve declarar o imóvel conjuntamente ou em separado?
Se os cônjuges forem casados em comunhão parcial de bens e declararem em separado, o imóvel pode constar integralmente na declaração de um dos cônjuges (informando no campo discriminação que 50% pertence ao parceiro com CPF informado) ou rateado em 50% na ficha de bens de cada um.
Preciso declarar a compra do imóvel se paguei apenas o sinal e a corretagem no fim do ano?
Sim. Qualquer aquisição imobiliária formalizada por instrumento de promessa de compra e venda até o dia 31 de dezembro do ano-calendário deve obrigatoriamente constar na declaração, mesmo que o montante financeiro desembolsado tenha sido reduzido.