Inversão da Cláusula Penal por Atraso de Obra: Temas 970 e 971 do STJ e Como Cobrar Multa da Construtora

Quando um comprador atrasa o pagamento de uma parcela do imóvel na planta, os contratos de promessa de compra e venda elaborados pelas construtoras preveem penalidades severas e automáticas: multa moratória de 2%, juros de 1% ao mês e honorários advocatícios. Por outro lado, quando a própria construtora atrasa a entrega da obra por meses ou anos além do prazo de tolerância de 180 dias, esses mesmos contratos costumavam omitir qualquer multa contra a incorporadora.

Para restabelecer o equilíbrio e a equidade nas relações imobiliárias de consumo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou os Recursos Especiais Repetitivos Temas 970 e 971, fixando teses jurídicas com força vinculante em todo o Brasil. Neste artigo detalhado, você entenderá como funciona a inversão da cláusula penal contra a construtora, como calcular a indenização financeira mensal e qual o caminho prático para receber seus valores.

#O Que Fixou o STJ no Tema 971 sobre a Inversão da Cláusula Penal?

No julgamento do Tema Repetitivo 971 (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que é legítima e obrigatória a inversão da cláusula penal moratória estipulada exclusivamente contra o adquirente, aplicando-a contra a construtora em caso de atraso na entrega do imóvel.

A tese vinculante firmada pelo STJ foi redigida nos seguintes termos:

Tese do Tema 971 / STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor nos casos de atraso na entrega da obra."

A ratio decidendi do STJ baseou-se nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e na vedação a cláusulas abusivas prevista no artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Não se pode admitir que um contrato de adesão imponha pesadas sanções por descumprimento temporal a uma das partes (o consumidor) e garanta imunidade ou impunidade financeira à outra (a construtora).

Para compreender as regras de contagem do prazo legal, veja nosso artigo detalhado sobre a Cláusula de Tolerância de 180 Dias na Entrega do Imóvel: Validade e Direitos.

#Qual a Diferença Entre o Tema 970 e o Tema 971 do STJ?

A diferença fundamental é que o Tema 970 do STJ proíbe cumular cláusula penal moratória com lucros cessantes quando a multa contratual tiver finalidade indenizatória equivalente à locação, enquanto o Tema 971 estabelece a regra de inversão da cláusula penal omissa.

Vejamos como esses dois precedentes se articulam na prática judicial:

Tema 970 do STJ (Não Cumulação de Cláusula Penal e Lucros Cessantes)

• Tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes."
• Efeito Prático: O consumidor lesado pelo atraso não pode cobrar simultaneamente uma multa mensal estipulada em contrato (ex: 0,5% ou 1% ao mês sobre o valor do contrato) E uma indenização por lucros cessantes (aluguel presumido). Ele deve optar por uma das vias indenizatórias ou o juiz fixará o valor da cláusula penal com parâmetro no valor locativo real.

Tema 971 do STJ (Inversão em Favor do Consumidor)

• Tese: Permite que o magistrado converta a multa contratual moratória prevista contra o comprador (geralmente fixada em 2% de multa única + 1% de juros ao mês sobre o valor da parcela em atraso) em uma indenização mensal líquida proporcional ao valor do imóvel, garantindo reparação pelo período integral do atraso.

Para entender como funcionam os lucros cessantes de forma isolada, leia nosso artigo sobre Lucros Cessantes por Atraso na Entrega de Imóvel na Planta: Tema 996 do STJ.

#Simulação: Como Calcular o Valor da Indenização por Atraso de Obra

A tabela a seguir apresenta simulações financeiras reais de indenização por atraso na entrega da obra com base na inversão de cláusula penal e fixação de parâmetro locativo mensal (0,5% a 0,8% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel).

Valores sujeitos a atualização monetária pelo IPCA e acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação judicial da construtora.

Além dessa indenização mensal, durante o período de atraso ilícito a construtora é proibida de reajustar o saldo devedor pelo INCC (devendo ser substituído pelo IPCA caso este seja mais favorável ao adquirente) e é obrigada a ressarcir todos os juros de obra cobrados pela Caixa após o prazo contratual. Para detalhes, confira Congelamento do INCC por Atraso na Obra.

#O Passo a Passo para Notificar e Cobrar a Construtora pelo Atraso

Para exigir judicial ou extrajudicialmente a aplicação dos Temas 970 e 971 do STJ, o comprador de imóvel na planta deve estruturar a documentação comprobatória seguindo quatro etapas estratégicas:

1. Marco Temporal do Inadimplemento

Verifique a data original de entrega prometida em contrato. Adicione exatamente 180 dias corridos (cláusula de tolerância). O primeiro dia útil subsequente ao término desses 180 dias marca o início da mora contratual da construtora.

2. Notificação Extrajudicial com AR ou Cartório de Títulos e Documentos

Envie uma Notificação Extrajudicial formal à incorporadora informando a configuração da mora e exigindo:

• O pagamento da multa moratória invertida nos termos do Tema 971 do STJ;
• A suspensão imediata da incidência do INCC sobre o saldo devedor;
• A assunção ou reembolso integral da Taxa de Evolução de Obra (juros de obra) debitada pelo banco.

3. Opção Entre Manutenção do Contrato ou Rescisão com Devolução Integral

O comprador possui duas alternativas jurídicas asseguradas pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018):

• Manter o contrato e receber as chaves: Pleitear a indenização mensal por mês de atraso até a efetiva imissão na posse com as chaves na mão.
• Pedir a rescisão contratual culposa (Distrato): Exigir a devolução de 100% de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente em parcela única em até 60 dias, acrescidos da multa contratual, sem qualquer retenção de taxa de corretagem ou patrimônio de afetação. Veja mais em Distrato Imobiliário na Planta (Lei 13.786/2018): Direitos e Restituição.

4. Propositura de Ação de Indenização com Pedido Liminar

Se a construtora permanecer inerte ou oferecer acordos irrisórios (como vouchers de desconto em reformas ou isenção temporária de taxas de condomínio ilegais), o comprador pode ingressar com ação judicial assistido por advogado especialista ou defensor público, com pedido de tutela de urgência para suspender cobranças indevidas.

Fique atento também à proibição de cobrança de condomínio e IPTU antes do recebimento formal das chaves. Leia Cobrança de Condomínio e IPTU Antes da Entrega das Chaves: Ilegalidade no STJ.

#Conclusão e Defesa do Consumidor com o Meu Apê

O atraso na entrega de um empreendimento imobiliário causa prejuízos financeiros e emocionais imensuráveis. Assegurar a aplicação das teses pacificadas do STJ (Temas 970, 971 e 996) é a melhor salvaguarda para proteger seu patrimônio contra a desídia de incorporadoras imobiliárias.

Com o aplicativo Meu Apê, você monitora o cronograma oficial de obras, acompanha o esgotamento do prazo de tolerância de 180 dias e utiliza nossos checklists de vistoria e auditoria jurídica para garantir que seus direitos sejam integralmente respeitados.

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#Perguntas Frequentes

A construtora pode justificar o atraso da obra alegando chuvas em excesso ou falta de mão de obra?

Não. A jurisprudência pacificada dos tribunais brasileiros (Súmula 161 do TJSP e precedentes do STJ) estabelece que intempéries climáticas (como excesso de chuvas), escassez eventual de insumos ou mão de obra, e greves de operários constituem eventos de "fortuito interno" (inerentes ao risco da atividade da construção civil) e não justificam prorrogações além dos 180 dias de tolerância.

Posso recusar as chaves se o apartamento tiver vícios construtivos na vistoria sem perder o direito à multa de atraso?

Sim. Se o apartamento apresentar defeitos de construção que comprometam a habitabilidade, segurança ou estejam em desconformidade com o memorial descritivo, o comprador tem o direito legítimo de reprovar a vistoria e recusar o recebimento das chaves. A construtora continua em mora temporal até sanar integralmente os defeitos. Confira Reprovação de Vistoria de Imóvel na Planta: Termo de Ressalva e Direitos.

A entrega do Habite-se pela prefeitura encerra a contagem da multa por atraso de obra?

Não. A jurisprudência do STJ e tribunais estaduais (Súmula 160 do TJSP) pacificou que a expedição do Habite-se é mera autorização administrativa municipal. O atraso da obra só cessa com a efetiva e inequívoca disponibilização das chaves e posse física do imóvel ao comprador, livre de quaisquer pendências ou embaraços causados pela construtora.