Desconto de 50% no Registro de Imóveis (Artigo 290 da Lei 6.015/73): Guia Prático para Exigir o Benefício do SFH no Cartório

Ao conquistar a tão sonhada casa própria ou apartamento na planta, a maioria dos compradores é surpreendida pelas vultosas custas cartorárias de registro e averbação, que facilmente somam milhares de reais. O que muitos cidadãos desconhecem é que a legislação federal brasileira concede 50% de desconto obrigatório nas taxas cartorárias de registro para o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Contudo, pela nossa experiência prática de mercado, diversos Cartórios de Registro de Imóveis (RI) omitem esse direito ou criam entraves burocráticos indevidos para cobrar a tabela integral dos emolumentos. Neste guia aprofundado, você conhecerá os requisitos legais exatos do artigo 290 da Lei de Registros Públicos, os argumentos jurídicos para derrubar recusas ilegais e um modelo de declaração pronto para uso.

#O Que Diz o Artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/1973?

O artigo 290 da Lei Federal nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) estabelece que os emolumentos fixados para os atos de registro e averbação relativos a imóveis financiados pelo SFH para fins residenciais serão reduzidos em 50% na primeira aquisição imobiliária do adquirente.

O texto legal da Lei de Registros Públicos é explícito:

"Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento)."

Essa norma foi concebida com finalidade expressamente social pelo legislador federal: desonerar o acesso à moradia digna das famílias brasileiras, diminuindo o peso dos custos cartorários no momento em que o orçamento do comprador já está sobrecarregado pela compra do imóvel e pagamento de tributos.

Por se tratar de uma lei federal de ordem pública, ela se sobrepõe a quaisquer provimentos, circulares estaduais ou interpretações restritivas de tabelas de custas de tribunais de justiça locais.

Para entender todos os custos incidentes na fase de formalização, confira nosso artigo Custos de Escritura, Registro e ITBI no Primeiro Imóvel: Como Economizar.

#Quem Tem Direito aos 50% de Desconto no Cartório de Registro de Imóveis?

Tem direito ao desconto de 50% o comprador que preencher simultaneamente três requisitos obrigatórios: ser a primeira aquisição imobiliária residencial em seu nome, o imóvel ter destinação estritamente residencial e a compra ser financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Vejamos o detalhamento de cada um dos requisitos fixados pela jurisprudência:

1. Primeira Aquisição Imobiliária: O comprador não pode possuir (nem ter possuído anteriormente) outro imóvel residencial registrado em seu nome. Atenção: se você recebeu uma fração ideal de imóvel por herança ou doação de percentual ínfimo sem poder de moradia plena, a jurisprudência dominante reconhece que o benefício do art. 290 deve ser mantido.
2. Financiamento Enquadrado no SFH: O contrato de financiamento bancário deve ter sido formalizado dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (imóveis residenciais avaliados até o teto regulatório do SFH — atualmente de até R$ 1,5 milhão em todo o Brasil — com uso de recursos do FGTS ou caderneta de poupança SBPE). Contratos fora do SFH (enquadrados no SFI ou financiamento direto com construtora sem garantia hipotecária/fiduciária do SFH) não usufruem do desconto pelo art. 290.
3. Destinação Residencial do Imóvel: O apartamento ou casa adquirida deve ser destinado à moradia familiar, vedada a aplicação para salas comerciais, galpões ou imóveis corporativos.

#Simulação Real da Economia nas Custas de Registro

A tabela a seguir simula os custos de registro de um imóvel financiado pelo SFH no valor de R$ 400.000,00 (com financiamento de R$ 300.000,00), comparando a cobrança integral com o benefício legal aplicado.

Valores referenciais estimados com base nas tabelas médias de emolumentos estaduais dos tribunais de justiça para a faixa de valor indicada.

Veja que uma simples declaração formal gera uma economia imediata de mais de R$ 3.600,00 na assinatura da matrícula.

Vale lembrar também que o contrato de financiamento com o banco possui força jurídica de escritura pública por força do artigo 61 da Lei 4.380/64, dispensando a contratação de escritura pública em Cartório de Notas. Para saber mais, veja Contrato de Financiamento Bancário Tem Força de Escritura Pública: Como Economizar no Cartório de Notas.

#As Principais Desculpas Ilegais dos Cartórios e Como Rebatê-las

Ao apresentar o pedido de desconto, muitos cartórios utilizam argumentos falaciosos para negar a redução. Abaixo, listamos as três alegações mais comuns e o embasamento jurídico para refutá-las:

1. "O desconto aplica-se apenas ao registro da compra, e não à alienação fiduciária"

• Fundamento de recusa do cartório: O oficial alega que o desconto de 50% atinge apenas o registro da transmissão da propriedade, cobrando o registro da garantia fiduciária com o banco em valor integral.
• Como rebater: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e a Corregedoria Nacional de Justiça já pacificaram que a alienação fiduciária é ato acessório e indissociável da operação de aquisição habitacional pelo SFH. Portanto, ambos os atos (compra e venda + alienação fiduciária) gozam do desconto legal de 50%.

2. "A construtora fez a individualização da matrícula, logo não cabe desconto"

• Fundamento de recusa do cartório: O cartório argumenta que o desconto não se aplica a imóveis novos comprados na planta decorrentes de desmembramento.
• Como rebater: A individualização da matrícula é obrigação originária do incorporador (Art. 44 da Lei 4.591/64) e não se confunde com o primeiro registro de aquisição do mutuário. O direito do comprador sobre a sua fração autônoma é pleno. Veja mais em Individualização de Matrícula e Averbação do Habite-se: Repasse Ilegal.

3. "Você precisa apresentar certidões negativas de todos os cartórios do Brasil"

• Fundamento de recusa do cartório: O oficial exige que o cidadão apresente certidões negativas de propriedade imobiliária de dezenas de comarcas para "provar que não tem imóvel".
• Como rebater: A Lei de Registros Públicos não exige certidão negativa nacional (o que seria uma prova diabólica e onerosa). A jurisprudência do CNJ determina que basta a apresentação de Declaração de Próprio Punho sob as penas da lei (com firma reconhecida ou assinatura digital ICP-Brasil/Gov.br), cabendo responsabilidade civil e criminal ao declarante em caso de falsidade.

#Modelo Prático de Requerimento de Desconto de 50% (Lei 6.015/73)

Copie e preencha o modelo abaixo para protocolar junto ao Cartório de Registro de Imóveis no momento em que entregar o contrato de financiamento bancário:

ILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE [CIDADE/ESTADO]

Ref.: Protocolo / Contrato de Financiamento Habitacional nº [NÚMERO DO CONTRATO]
Imóvel: Matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA], Apartamento nº [NÚMERO], Empreendimento [NOME DO CONDOMÍNIO]

Eu, [SEU NOME COMPLETO], nacionalidade [BRASILEIRA], estado civil [SEU ESTADO CIVIL], profissão [SUA PROFISSÃO], portador(a) da Cédula de Identidade RG nº [SEU RG], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [SEU CPF], residente e domiciliado(a) na [SEU ENDEREÇO COMPLETO],

Venho, respeitosamente, perante Vossa Senhoria, requerer a aplicação da REDUÇÃO DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) nos emolumentos devidos para todos os atos de registro e averbação (incluindo Registro da Compra e Venda e Registro da Alienação Fiduciária em Garantia) decorrentes do contrato de financiamento imobiliário acima referenciado, com fulcro no ARTIGO 290 DA LEI FEDERAL Nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Para tanto, DECLARO sob as penas da lei (artigo 299 do Código Penal Brasileiro) que:
1. Trata-se da PRIMEIRA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA de minha titularidade;
2. O referido imóvel possui destinação estritamente RESIDENCIAL para moradia própria/familiar;
3. A operação financeira foi integralmente celebrada no âmbito do SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH).

Nestes termos, pede e espera deferimento.

[Cidade - UF], [Dia] de [Mês] de [Ano].

__________________________________________
[SEU NOME COMPLETO]
CPF: [SEU CPF]

Além dos emolumentos cartorários, certifique-se de recolher o ITBI sobre a base de cálculo correta conforme a tese vinculante do STJ. Veja todos os detalhes em Base de Cálculo do ITBI no Imóvel na Planta: Tema 1113 do STJ e Restituição de ITBI Pago a Maior.

#Conclusão e Gestão Cartorária com o Meu Apê

Conhecer seus direitos legais e exigir formalmente o desconto de 50% no registro do seu primeiro imóvel financiado é uma obrigação de todo comprador consciente. Essa economia cobre com folga outras despesas iniciais do seu novo lar.

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#Perguntas Frequentes

O desconto de 50% no cartório também se aplica ao imposto de ITBI da Prefeitura?

Não. O desconto de 50% fixado pelo artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 incide exclusivamente sobre as taxas de emolumentos dos Cartórios de Registro de Imóveis. O ITBI é um tributo municipal com regras próprias fixadas por cada prefeitura, embora capitais como São Paulo e Rio de Janeiro possuam legislações municipais específicas que oferecem alíquotas reduzidas para imóveis populares ou financiados pelo SFH/MCMV.

Se o oficial do cartório recusar aplicar o desconto, o que devo fazer?

Exija imediatamente que o cartório emita a recusa por escrito acompanhada da respectiva Nota Devolutiva fundamentada. De posse desse documento, você pode suscitar o procedimento formal de Dúvida Inversa perante o Juiz Corregedor Permanente da Vara de Registros Públicos da comarca ou protocolar reclamação na Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

O desconto de 50% vale para compra à vista?

Não. O artigo 290 da Lei 6.015/73 exige expressamente que a aquisição seja financiada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Compras imobiliárias realizadas integralmente com recursos próprios à vista não preenchem o requisito do SFH e não gozam desse desconto federal.