Ao chegar na etapa de financiamento bancário do seu imóvel (seja na assinatura com a Caixa na fase de obras durante a cobrança da taxa de evolução de obra ou na entrega das chaves após a correção do INCC acumulado no saldo devedor), todo banco exigirá uma decisão crucial: Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Tabela Price (Sistema Francês de Amortização)?
Essa escolha pode representar uma diferença de mais de R$ 60.000,00 a R$ 120.000,00 em juros pagos ao longo de 30 anos de contrato.
Neste artigo, explicamos detalhadamente a matemática por trás de cada modelo para você tomar a decisão mais inteligente para o seu bolso.
#1. O que é a Tabela SAC (Amortização Constante)?
No sistema SAC, o valor que você abate da dívida principal (amortização) é exatamente o mesmo em todas as parcelas. Como a dívida diminui mês a mês, a parcela de juros também cai, gerando prestações decrescentes.
Estrutura da Parcela SAC:
$$\text{Amortização Mensal} = \frac{\text{Saldo Devedor Inicial}}{\text{Número de Meses}}$$ $$\text{Prestação} = \text{Amortização Constante} + \text{Juros sobre o Saldo Residual} + \text{Seguros}$$
- Vantagem Principal: Você paga muito menos juros no total do financiamento e vê o saldo devedor despencar rapidamente.
- Desvantagem: A primeira parcela é cerca de 25% a 35% mais alta do que na Tabela Price, exigindo uma comprovação de renda inicial maior.
#2. O que é a Tabela Price (Sistema Francês)?
No sistema Price, as parcelas têm valor nominal constante (reajustadas apenas pela inflação/TR). No início do contrato, a maior parte do que você paga é juro puro, e apenas uma fração mínima é usada para abater a dívida.
- Vantagem Principal: Parcela inicial mais baixa e previsibilidade no valor mensal. Permite financiar um imóvel de maior valor com uma renda declarada menor.
- Desvantagem: O custo total efetivo (CET) do financiamento é significativamente superior ao do SAC, pois o saldo devedor demora anos para começar a diminuir de forma expressiva.
#3. Comparativo Numérico Real: R$ 300.000 em 360 Meses (30 Anos)
Simulação com taxa de juros de 9,0% ao ano + TR:
| Métrica Financeira | Tabela SAC | Tabela Price | Diferença / Economia |
|---|---|---|---|
| 1ª Parcela | R$ 3.120,00 | R$ 2.450,00 | Price é R$ 670 mais barata |
| Parcela 180 (15 anos) | R$ 2.010,00 | R$ 2.450,00 | SAC já é R$ 440 mais barata |
| Última Parcela (Mês 360) | R$ 860,00 | R$ 2.450,00 | SAC é R$ 1.590 mais barata |
| Saldo Devedor no Mês 120 (10 anos) | R$ 200.000,00 | R$ 265.000,00 | SAC amortizou R$ 65.000 a mais |
| Total Pago ao Final (Juros + Principal) | R$ 716.400,00 | R$ 882.000,00 | Economia de R$ 165.600,00 no SAC |
#4. Qual escolher para o seu Imóvel na Planta?
- Escolha SAC se: Você tem folga orçamentária para arcar com as parcelas iniciais mais altas e prioriza pagar o menor volume de juros possível ao banco.
- Escolha Price se: Sua renda atual está no limite para aprovação de crédito na Caixa/banco privado e você precisa que a parcela inicial caiba na margem consignável (máximo 30% da renda familiar bruta).
Dica de Ouro: Se você for obrigado a contratar pela Tabela Price por causa do limite de renda, utilize o décimo terceiro, bônus e FGTS para fazer amortizações extraordinárias pelo prazo. Isso elimina os juros futuros da Price!
#5. Como o Meu Apê ajuda no seu financiamento
O Meu Apê possui ferramentas dedicadas para a gestão do seu crédito imobiliário:
- Simulação comparativa de parcelas SAC e Price.
- Calculadora de amortização extraordinária (veja quantos meses de juros você corta ao pagar R$ 1.000 a mais).
- Gráfico de amortização vs juros em tempo real.
#Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso mudar de Tabela Price para SAC depois de assinar o contrato?
A portabilidade de sistema de amortização dentro do mesmo banco depende de renegociação contratual e reavaliação de crédito. No entanto, você pode realizar a portabilidade do financiamento para outro banco que ofereça a Tabela SAC com taxas de juros mais vantajosas.
A Tabela SAC protege melhor contra a inflação?
Sim. Como a amortização do saldo devedor no SAC é acelerada, a base sobre a qual incide a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA diminui muito mais rápido, minimizando a correção monetária acumulada.
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