Na compra de um imóvel na planta, os custos com impostos e despesas cartorárias na entrega das chaves frequentemente pegam os compradores de surpresa. Entre eles, o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um dos mais pesados, podendo representar entre 2% e 3% do valor venal ou da transação do imóvel.
No entanto, milhares de compradores que adquirem apartamentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ou programas de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) deixam de usufruir de isenções totais ou reduções expressivas de alíquota asseguradas pelas leis tributárias municipais.
Neste guia completo, detalhamos os critérios legais de enquadramento, as regras vigentes nas principais capitais brasileiras, a documentação necessária para protocolar o pedido e como cumular a isenção tributária com o desconto de 50% nos cartórios de registro.
#Quem Tem Direito à Isenção ou Desconto de ITBI no Programa Minha Casa Minha Vida?
O direito à isenção ou redução da alíquota do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) depende da legislação tributária de cada município. A maioria das capitais brasileiras concede isenção total para imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS / Faixa 1 e Faixa 2 do MCMV) e descontos escalonados na alíquota para a Faixa 3, baseados no valor do imóvel e renda familiar.
Por ser um tributo de competência exclusivamente municipal (Artigo 156, inciso II da Constituição Federal), a concessão de benefícios fiscais relativos ao ITBI não é definida pelo Governo Federal, mas sim pelas Câmaras Municipais de cada cidade.
Geralmente, os requisitos para obter a isenção integral ou redução de alíquota envolvem:
- Enquadramento Urbanístico: O empreendimento deve possuir certidão de enquadramento como HIS (Habitação de Interesse Social) ou HMP (Habitação de Mercado Popular);
- Faixa de Renda do Comprador: Atendimento aos limites de renda familiar bruta definidos nas Faixas 1, 2 ou 3 do programa Minha Casa, Minha Vida;
- Titularidade de Imóvel: Comprovação de que o comprador não possui outro imóvel urbano ou rural registrado em seu nome no mesmo município;
- Finalidade Residencial: Compromisso de utilização do imóvel para moradia própria da família.
#Panorama das Regras de ITBI nas Principais Capitais Brasileiras
Em São Paulo (Lei Municipal 13.402/2002 e alterações), há isenção integral para unidades HIS/HMP enquadradas em programas habitacionais até determinados limites de avaliação. No Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, aplicam-se alíquotas reduzidas (de 0,5% a 1% em vez da alíquota padrão de 2% a 3%) sobre a parcela financiada ou valor venal para imóveis de primeiro acesso vinculados ao SFH e MCMV.
Vejamos como funciona o regramento tributário nas principais capitais do país:
1. São Paulo (SP)
Na capital paulista, a Lei Municipal nº 13.402/2002 (com alterações introduzidas pelo Plano Diretor Estratégico) concede isenção de 100% do ITBI para a primeira aquisição de imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS) promovidos no âmbito de programas habitacionais públicos e privados vinculados ao MCMV, desde que respeitados os limites de renda e valor da unidade. Para faixas intermediárias (HMP), a legislação prevê alíquotas progressivas e deduções na base de cálculo.
2. Rio de Janeiro (RJ)
No município do Rio de Janeiro, a alíquota padrão do ITBI é de 3%. Contudo, para imóveis adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e programas habitacionais populares, a legislação tributária carioca estabelece a aplicação de alíquota reduzida de 0,5% sobre a fração financiada da dívida, incidindo a alíquota padrão apenas sobre a parcela paga com recursos próprios ou FGTS.
3. Belo Horizonte (MG)
Em Belo Horizonte, a Lei Municipal nº 5.492/1988 e suas atualizações preveem a concessão de isenção integral para imóveis vinculados a programas de habitação popular para famílias com renda de até 3 salários mínimos, e alíquota reduzida de 1,5% (contra 3,0% da alíquota geral) para empreendimentos de interesse social com valores subsidiados.
Tabela Comparativa de Economia de ITBI nas Capitais
A simulação abaixo compara o valor recolhido por um comprador de um imóvel de R$ 260.000,00 adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida:
| Cidade / Capital | Alíquota Geral de ITBI | Alíquota / Benefício MCMV | Valor Padrão (Sem Benefício) | Valor com Benefício MCMV | Economia Líquida no Bolso |
|---|---|---|---|---|---|
| São Paulo (SP) | 3,0% | Isenção Total (HIS / Faixas 1 e 2) | R$ 7.800,00 | R$ 0,00 | R$ 7.800,00 de economia |
| Rio de Janeiro (RJ) | 3,0% | 0,5% sobre financiado (R$ 200k) + 3% saldo | R$ 7.800,00 | R$ 2.800,00 | R$ 5.000,00 de economia |
| Belo Horizonte (MG) | 3,0% | Alíquota Reduzida (1,5%) | R$ 7.800,00 | R$ 3.900,00 | R$ 3.900,00 de economia |
| Curitiba (PR) | 2,7% | Isenção Total COHAB / MCMV Faixa 1 | R$ 7.020,00 | R$ 0,00 | R$ 7.020,00 de economia |
#Documentos Necessários para Solicitar a Isenção na Prefeitura
Para requerer a isenção ou alíquota reduzida, o comprador deve protocolar junto à Secretaria de Finanças/Fazenda do município: cópia do Contrato de Financiamento Habitacional ativo com a Caixa/Banco, certidão de enquadramento da incorporação em HIS/HMP emitida pela construtora, declaração de primeiro imóvel e comprovantes de renda do grupo familiar.
O processo administrativo de requerimento deve ser instruído com os seguintes documentos:
- Requerimento de Declaração de Imunidade/Isenção de ITBI: Formulário padrão fornecido no portal da Secretaria Municipal da Fazenda;
- Contrato de Financiamento Habitacional: Cópia completa do contrato de mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal ou agente financeiro, atestando o enquadramento no MCMV/SFH;
- Certidão de Enquadramento em HIS/HMP: Documento emitido pela Secretaria de Urbanismo/Habitação atestando que o empreendimento foi aprovado sob as diretrizes de habitação popular;
- Certidões Negativas dos Cartórios de Registro de Imóveis: Certidão comprovando que o adquirente não possui outros imóveis matriculados na comarca;
- Declaração de Composição de Renda: Holerites, declaração de IRPF ou ficha socioeconômica validada pelo agente financeiro.
#Como Cumular a Isenção de ITBI com o Desconto de 50% em Cartório (Lei 6.015/73)
A isenção de ITBI é um benefício tributário concedido pela Prefeitura sobre o imposto de transmissão. Já o desconto de 50% nos emolumentos de registro e alienação fiduciária é uma garantia federal do Art. 290 da Lei 6.015/73 válida em todos os cartórios de registro de imóveis para o primeiro imóvel financiado pelo SFH. Ambos os benefícios são cumulativos.
Muitos despachantes e cartórios omitem essa informação, mas o comprador pode e deve usufruir de ambos os benefícios simultaneamente:
- Na Prefeitura: Protocolar o pedido de isenção de ITBI para obter a Certidão de Quitação/Isenção do Tributo;
- No Cartório de Registro de Imóveis (CRI): Apresentar a certidão do ITBI acompanhada da declaração de primeiro imóvel residencial pelo SFH, exigindo o abatimento de 50% em todos os emolumentos de registro e prenotação (veja como exigir o desconto de 50% no registro de imóveis pelo Art. 290 da Lei 6.015/73 e como aplicar o benefício na alienação fiduciária).
Essa combinação de benefícios permite uma economia agregada de mais de R$ 12.000,00 no momento da entrega das chaves (veja o guia de custos de escritura, registro e ITBI).
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#Perguntas Frequentes
O que fazer se a Prefeitura cobrar o ITBI com base em um valor venal inflacionado?
De acordo com a decisão vinculante do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1113 do STJ, a Prefeitura não pode arbitrar previamente o valor venal de referência para cobrar o ITBI. A base de cálculo deve ser o valor real declarado da transação ou o valor do contrato de financiamento, cabendo pedido de revisão administrativa ou mandado de segurança (veja como aplicar o Tema 1113 do STJ e como pedir restituição de ITBI pago a maior).
Quem já teve um imóvel no passado, mas não tem mais nada no nome, tem direito à isenção de ITBI no MCMV?
Depende da legislação do município. Em cidades como São Paulo e Curitiba, o critério principal é a inexistência de imóvel residencial ativo registrado no momento da aquisição da unidade HIS, aliado ao enquadramento na faixa de renda. Em contrapartida, para o desconto de 50% de cartório do Art. 290 da Lei 6.015/73, o benefício exige que seja a primeiríssima aquisição imobiliária da vida do comprador.
Se a construtora já pagou o ITBI e incluiu a cobrança no boleto das chaves, posso pedir reembolso da isenção?
Sim. Se o seu imóvel se enquadra nas regras de isenção do MCMV e a construtora recolheu o tributo compulsoriamente sem requerer a imunidade cabível, você pode solicitar a restituição dos valores diretamente à construtora mediante apresentação do contrato de enquadramento social e requerimento administrativo junto à Secretaria da Fazenda Municipal.