Houve um tempo no Brasil em que comprar um imóvel na planta era uma aposta sem riscos: se o comprador desistisse no meio do caminho, a justiça garantia a devolução de 90% do valor pago, com correção. Isso gerou uma indústria de distratos que quase quebrou o setor. A resposta veio com a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que virou o jogo a favor das construtoras e impôs riscos severos ao comprador.

O Divisor de Águas: Patrimônio de Afetação

A lei criou duas categorias de reembolso, e a diferença é brutal. O fator determinante é se o empreendimento possui "Patrimônio de Afetação" (um regime jurídico onde o caixa da obra não se mistura com o da construtora).
1. Sem Patrimônio de Afetação: A multa por desistência é de até 25% do valor pago.
2. Com Patrimônio de Afetação (90% dos lançamentos atuais): A multa pode chegar a 50% do valor pago.

A Matemática do Prejuízo

Vamos simular: Você pagou R$ 100.000,00 ao longo de 2 anos e decidiu desistir porque não conseguiu financiamento bancário.
- A construtora retém 50% (R$ 50.000,00).
- A construtora retém integralmente a Comissão de Corretagem (geralmente 6% do valor total do contrato, não do que você pagou). Se o imóvel vale 500k, a corretagem é 30k.
- Saldo a receber: R$ 50.000 (do que sobrou) - R$ 30.000 (corretagem) = R$ 20.000.
De R$ 100.000 investidos, você recupera R$ 20.000. Um prejuízo devastador de 80% na prática.

A Saída Estratégica: Cessão de Direitos

Diante desse cenário draconiano, o distrato deve ser evitado a todo custo. A alternativa inteligente é a Cessão de Direitos, popularmente conhecida como "Venda do Ágio". Mesmo que você venda o ágio com deságio (por exemplo, vendendo seus 100k de direitos por 80k para um investidor), o prejuízo é infinitamente menor do que a multa contratual. O "Meu Apê" recomenda sempre tentar a revenda do contrato antes de formalizar a desistência com a incorporadora.