Uma das cobranças mais polêmicas e incompreendidas do financiamento imobiliário na planta (especialmente no modelo de Crédito Associativo da Caixa Econômica Federal) é a tal "Taxa de Evolução de Obra", popularmente chamada de Juros de Obra. Diferente do INCC, que é pago à construtora, essa taxa é paga ao Banco. Mas por que você paga juros de um apartamento que ainda nem existe?
A Natureza Jurídica da Cobrança
Quando você assina o financiamento ainda na planta, o banco se torna parceiro da construção. Ele libera o dinheiro para a construtora gradativamente, conforme a engenharia atesta que a obra andou (daí o nome "Evolução de Obra").
O banco cobra de você, comprador, os juros sobre esse capital que ele já liberou para a construtora.
O ponto crítico: Essa parcela é composta 100% de juros. Ela não amortiza sua dívida. Se você financiou 200 mil, ao final da obra continuará devendo 200 mil (ou mais, dependendo da correção), mesmo tendo pago "mensalidades" ao banco por 3 anos.
O Comportamento da Curva de Juros
No início da obra, a taxa é irrisória (pois o banco liberou pouco dinheiro). Conforme o prédio sobe, a taxa aumenta exponencialmente, atingindo seu pico perto da entrega das chaves. Muitos compradores são pegos de surpresa quando essa taxa ultrapassa o valor de um aluguel.
A Ilegalidade no Atraso da Obra
Aqui reside o maior foco de litígio judicial. A cobrança da Taxa de Evolução de Obra tem um limite temporal: a data prevista para entrega das chaves + 180 dias de tolerância.
Se a construtora atrasar a obra além desse prazo, o consumidor não pode ser penalizado. O entendimento consolidado do STJ (Supremo Tribunal de Justiça) é que, em caso de atraso por culpa da construtora, a cobrança dos Juros de Obra deve cessar para o consumidor (ou ser paga pela própria construtora). Se você continuar recebendo boletos do banco após o prazo legal de entrega, é necessário acionar judicialmente para suspender a cobrança e pedir a restituição em dobro.
Como se Planejar
No aplicativo Meu Apê, recomendamos criar uma reserva específica chamada "Fundo de Juros de Obra". Estime que, nos últimos 6 meses de construção, você pagará o equivalente a 80% da parcela futura do seu financiamento. Não conte com esse dinheiro para mobília.