Quem investe em imóveis foca muito na valorização e esquece do sócio oculto: a Receita Federal. Ao vender um imóvel com lucro, você deve pagar 15% de Imposto de Renda sobre o "Ganho de Capital" (a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição). A chave para pagar menos imposto legalmente é aumentar o seu Custo de Aquisição.
O Poder das Benfeitorias
Para a Receita, o valor do seu imóvel não é o valor de mercado, é o valor histórico que você pagou. Porém, a lei permite que você adicione a esse valor histórico todos os investimentos feitos em "Benfeitorias Permanentes".
Exemplo prático:
- Comprou por R$ 300.000.
- Vendeu por R$ 600.000.
- Lucro bruto: R$ 300.000. Imposto (15%): R$ 45.000,00 a pagar.
Agora, se você fez uma reforma e guardou as notas:
- Piso e Revestimentos: R$ 20.000
- Móveis Planejados (fixos): R$ 40.000
- Gesso e Iluminação: R$ 15.000
- Vidros e Box: R$ 5.000
- ITBI e Registro pagos na compra: R$ 10.000
Novo Custo de Aquisição: R$ 390.000.
Novo Lucro: R$ 210.000. Imposto (15%): R$ 31.500,00.
Economia líquida: R$ 13.500,00 apenas por ter organizado a documentação.
O Que Vale e O Que Não Vale?
Para abater o imposto, as benfeitorias devem ser "intrínsecas" ao imóvel.
VALE: Armários embutidos, rodapés, pisos, pintura, ampliação, grades, envidraçamento.
NÃO VALE: Móveis soltos (sofá, mesa), eletrodomésticos, cortinas de tecido, tapetes.
Dica Meu Apê: Use o aplicativo para fotografar e armazenar as Notas Fiscais de reforma na nuvem por anos. O papel térmico da nota fiscal apaga em 6 meses, mas o arquivo digital dura para sempre e serve de prova para a Receita.