O brasileiro ama investir em imóveis pela segurança ("ninguém rouba a terra"). Mas, financeiramente, será que é um bom negócio comparado a deixar o dinheiro no banco rendendo 100% do CDI? Para responder, precisamos de métricas profissionais.

1. Cap Rate (Taxa de Capitalização)

É o rendimento do aluguel anual dividido pelo valor do imóvel.
Exemplo: Imóvel de 500k alugado por 2.500/mês.
Anual: 30k.
Cap Rate: 30.000 / 500.000 = 6% ao ano.
Se a Selic estiver em 10%, o imóvel parece perder. Porém, o imóvel tem a Valorização Patrimonial (ganho de capital) que a Renda Fixa não tem. A conta real é: Cap Rate + Valorização.

2. O Fantasma da Vacância

Investidores iniciantes fazem a conta de padaria: "Vou receber 12 aluguéis". Profissionais calculam 10 ou 11.
A vacância (tempo vazio entre inquilinos) não custa apenas o aluguel perdido; custa o Condomínio e o IPTU que você tem que pagar do bolso. Um mês vazio pode comer o lucro de 3 meses alugados.

3. O Custo de Oportunidade na Planta

Durante os 3 anos de obra, seu dinheiro (entrada + parcelas) fica "parado" na construtora sem gerar aluguel. Esse capital "morto" deve ser considerado no cálculo final de rentabilidade. O app Meu Apê ajuda a visualizar quanto você desembolsou efetivamente para calcular o ROI (Retorno sobre Investimento) real na entrega.